No caso de imóveis comprados na planta, o saldo devedor é exatamente o valor de venda do imóvel que você está adquirindo, pois você ainda não pagou nada por ele, somente assinou um contrato de promessa de compra e venda.
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Portanto, o saldo devedor que você deverá pagar no ato do financiamento com o banco será o valor do imóvel, menos o que você pagou ao longo da construção, mais a correção pelo INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), que incide sobre o saldo devedor ao longo do período de obra. O INCC pode ser cobrado mensalmente, a cada seis meses, anualmente, no final da obra ou em outro formato definido em contrato.
Considerando a correção pelo INCC, é vantajoso amortizar as parcelas agora para obter o desconto?
Fiz duas simulações considerando como exemplo um imóvel de 300 mil reais comprado na planta em junho de 2014 e com entrega prevista para novembro de 2017: no primeiro caso você pagaria 20% do valor do imóvel durante a obra, ou 60 mil reais; no segundo caso, em vez de pagar os 60 mil reais até 2017, você anteciparia metade desse valor e pagaria 30 mil reais agora, restando outros 30 mil reais para pagar até 2017.
Ao amortizar parte das parcelas, pagando 30 mil reais agora, seu saldo devedor até a entrega do imóvel será de 290.485,81 reais, ou seja, a correção pelo INCC terá sido de aproximadamente 79.057,24 reais se considerarmos o índice real até junho e uma média para os meses seguintes. Já se você amortizar a dívida apenas no final da obra, por exemplo, seu saldo devedor será de aproximadamente 295.915,09 reais, e a correção pelo INCC será de, aproximadamente, 84.486,52 reais.
Ou seja, a economia em amortizar o saldo devedor agora será de aproximadamente 5,5 mil reais. Portanto, compensa aceitar a oferta da construtora e antecipar as parcelas do financiamento.
